読み外さない！B工事概算作成のポイント

入居工事において、正確な概算作成は非常に重要です。
内装会社コンペ前の場合、誤った金額を提示すると他社と比較されてしまいますし、
実際のB工事見積金額と乖離があると、最悪の場合、移転自体がペンディングしてしまう可能性もあります。
そのような事態を防ぐためには、多角的な視点からB工事金額を予測することが重要です。
本日は、読み外さない概算作成するためのポイントをご紹介します！

1．概算作成に必要な５つの情報

極力外さない概算を作成するには、主に以下の5つの情報が必要です。

B工事会社情報

―工事会社によって単価や見積項目が様々であるため、概算作成には必須の情報です。

平面・設備図面

　―図面から、部材や設備の数量を拾うため、こちらも必須の情報です。

工事区分表

　―概算作成の対象になる工事区分を知るために必要な情報です。

ビル情報

　―ビルグレードや築年数によって、同じ工事会社でも、単価や見積項目、導入されている設備が異なるため、必要な情報です。

築年数

　―築年数により、導入されている設備等が異なるため、こちらも必要な情報です。

２．読み外しやすい要因

単価

B工事の単価は想定以上に高額なことが多く、C工事で施工する場合の2倍以上あることもあるため、C工事の単価感で計算すると読み外してしまいます。
B工事の単価が高い理由として、B工事会社側の意見では「施工のクオリティが高い」や「部材品質の担保」等がありますが、実際はただ金額を上乗せしていることがほとんどです。読み外さないためには、過去のB工事見積データから、実際の単価を調べる必要があります。

業者特有の見積項目

B工事会社によっては、特殊な見積項目があり、それを知らずに概算を作成すると読み外してしまいます。例えば、一般的な見積は、「現場管理費」「諸経費」という大項目があり、工事にかかる経費が一括して計上されていますが、B工事会社の場合、各工事の詳細にも「現場雑費」や「諸経費」「諸雑費」「専門業者経費」という経費類の項目が多くあります。また、「館内工事調整費」という大項目が見られる場合もあります。それにより、金額が上乗せされ、想定以上の金額になるケースがよくあります。こちらについても、過去の見積データからの情報収集が必要です。

工期

工期を読み間違える（想定以上の工期がかかる）と、スケジュールが後ろ倒しになり、C工事期間が圧迫されるだけでなく、日数単位で計上されている管理費等の費用が増えるため、工事金額の増加に繋がり、概算金額から乖離してしまいます。
現在、建築業界では、躯体、仕上げ、設備等幅広い分野で納期遅延が発生しています。それに伴い、B工事業者は工期遅延のリスクに備えて、余裕のある工期を設定する傾向があります。
また、一部の建築設備工事については、工事の集中により職人さんの手配がタイトになっていたり、2024年4月から時間外労働の上限規制も適用されているため、資材調達の問題と相俟って、工期への影響が出ています。そのため、実工事期間よりゆとりをもった工期を想定し、概算に落とし込むことが必要です。

ビル特有のルール

ビルごとに、搬出入や作業時間の制限等、特有のルールがあり、ルールを知らずに概算作成すると、読み外してしまいます。例えば、ビルに商業施設が併設されている場合、作業が深夜1時～5時の間に限定されていたり、夜間作業だと警備員の立会が必要なビルもあります。館内細則や過去に同ビルにて工事の履歴があればそこから情報収集し、かかる費用を正確に推測することが重要です。

設備工事

設備工事は非常に読みづらい項目です。特にハイグレードビルの場合、設備に変更を加えようとすると、中央監視システムなどの修正も加える必要があり、それがメーカー作業となる為非常に高額な費用が掛かります。かつ、ビルごとにその金額感も異なるので、過去の履歴からの情報収集が重要となります。また、施工会社に大手のサブコンを入れていることが多く、経費類も工費の20％以上乗せてくることが多くあります。

３．新築ビルにおける概算作成の注意点

新築ビルの場合、特にハイグレードビルの場合は使用している部材に特注の物や高品質の物を使用している事が多い為、内装設計指針書をよく確認しましょう。
最新の空調システムや防災システムを取り入れていることも多く、設備に変更を加える場合は想定しない項目が入ってくることがあり、一般的な設備工事の2倍以上の金額が出てくることが多いです。
また、「設計費」や「館内調整費」等の項目で更に金額を乗せる等、経費類についても一般的な相場の2倍ほどかかります。

４．正確な概算作成のポイント

読み外しやすい要素や注意点をお伝えしてきましたが、概算作成において最も重要なのは、過去の見積データ等の履歴からの情報収集です。
弊社は3000件を超えるB工事データを保有しているため、極力外さない概算作成を実現しています。また、ご依頼は無料で承っているため、費用・労力をかけず、概算金額を知れるところもメリットの一つです。概算作成でお困りの際には、情報共有のみでも対応可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

この記事のまとめ